现房销售的脚步越来越近了。
5月13日，信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施》，提到按“新老有别”的原则在中心城区推行现房销售，文件印发后新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，一律实行现房销售。
商品房预售制度，是我国城镇化快速发展时期的产物，随着行业发展整体降速、预售制弊端日渐暴露，探索现房销售成为构建房地产发展新模式的重要内容。据中指研究院监测，2022年末以来，全国超30个省（市）出台现房销售相关政策，助力买房“所见即所得”。
值得注意的是，预售制的调整并非“一蹴而就”，涉及政府土地出让、房企资金压力、金融配套政策等多个问题。业内认为，现房销售的推进节奏，可参照各地商品房库存规模，在库存量大的地区先行试点，改善市场供需结构，库存较小的地区则要精准把握力度。
“新老有别”推进现房销售
近日，河南省信阳市住房和城乡建设局披露了一份文件，引发业内关注。官网信息显示，该局起草了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，现将其面向社会公示，公开征集意见。
文件显示，为贯彻中央经济工作会议精神，全力抓好房地产市场化风险、去库存、控增量工作，保持合理的住宅去化周期，动态调整住房供应节奏，现制定如下工作措施：
一是，严控预售许可条件。按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可，或按照河南相关条例，“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。
对于文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。
“信阳发文明确，在中心城区新出让地块推行现房销售，是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。”中指研究院政策研究总监陈文静表示。
二是，严格预售资金缴存。商品房预售资金（即购房款）存入监管账户设置为网签备案前置环节。开发企业按规定在商品房买卖合同、个人住房贷款合同中注明监管账户账号为首付款、按揭贷款等到账账号，确保专户专存。不按规定缴存的，锁定开发企业商品房网签备案功能。
同时，规范预售资金使用。监管账户中重点监管资金专项用于开发项目工程建设费用，严格按照建设进度拨付节点及合同约定，经审批由监管账户直接拨付至项目施工单位、材料设备供应等单位账户，确保专款专用；属于一般监管资金的，可由开发企业提取和使用。
文件还明确，严格实行项目开发公司制。项目开发公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，禁止“空手套白狼”。
去年年底，河南省人民政府曾发文提到，全方位提振住房消费，取消商品住房限制政策，鼓励开展现房销售。如今当地的信阳宣布落实现房销售，对其楼市有何影响？
“对购房者而言，可以降低购房风险，建筑质量所见即所得，避免了传统期房销售中交房‘货不对板’以及烂尾的风险。”陈文静表示，房企在项目规划、设计、施工建设等环节则将更加注重品质，更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业发展机遇或将更大。
从市场运行层面而言，“信阳市场仍处于调整阶段，库存去化压力较大，目前不少新房项目已经处于现房销售状态，新政落地对信阳短期市场运行的影响整体或较小。”陈文静认为。
她表示，近几年信阳房地产市场持续调整，土拍市场表现亦偏弱，多数地块由地方国资底价获取。2025年1～4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位。整体来看，现房销售政策的推出，对于信阳房地产市场的短期影响或相对较小。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，新出让土地开发的商品房，都要采取现房销售，此类政策对开发商的影响是最直接的，房企拿地时需要客观评估，更好把握拿地的性价比和财务测算。
业内：现房销售或“小步慢跑”落地
现房销售政策探索背后，本质是对商品房预售制度“废存”的争议。
自1994年《城市房地产管理法》颁布以来，预售制在我国实施已长达30年。过往行业扩张期，预售制度下房企能加大经营杠杆，加快资金周转，扩大销售规模；对于地方政府而言，预售制度能加快开发周转效率，提高房企拿地积极性，增加地方财政收入。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在这30年时间里，预售制度更多承担的是，给城市建设融资、给住房供给融资，以应对快速城市化、工业化背景下的资金需求。“没有预售，就没有快速推进的城市化、超常规的房地产发展、超常规的招商引资。”
但是，当行业高速发展的时期过去，房地产进入“存量时代”，预售制也到了亟需优化的时刻。
“预售制为行业规模扩张、城镇化发展起到了不可忽视的作用，但制度背后也潜藏风险，楼盘烂尾、开发商延期交付、房屋质量不佳等负面效应日益显现，相关问题亟待解决。预售制改革的提出，对行业后续的健康发展意义重大。”国泰君安研报表示。
西南证券表示，预售模式带来的高负债经营，为房企交付问题埋下隐患，同时存在挪用预售资金的弊端。部分开发商预售回笼资金后并非投入施工完成交付，而是开始新一轮拿地，不断增加交付压力。
据中指不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策。其中，海南2020年3月后出让土地建设的商品住宅，均已实行现房销售，至今已落地超5年时间，是首个落实现房销售的省份。合肥、郑州、长沙等地也对部分项目进行现房销售试点。
另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。
2025年全国住房城乡建设工作会议提出，“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”，现房销售成为构建房地产发展新模式的重要内容之一。
推进现房销售是行业大趋势，但在推进节奏、以及配套政策上，还需谨慎且精准地进行。
国金证券表示，现房销售意味着资金回笼滞后，而与之相配套的各类政策尤其融资政策尚未明晰，短期会加大企业的资金压力；同时，将提升房企拿地门槛，加大土地出让难度，进一步加大地方财政压力，短期可能会在“因城施策”的框架下“小步慢跑”落地。
在实际推进落地时，也需出台配套的供需政策。供给端比如，项目缓缴土地出让金、简化现房审批验收程序、给予项目融资支持（提升开发贷比例、降低开发贷利率等）、缓缴免缴部分规费税费等；需求端比如，支持一手现房带押过户、购买现房贷款额度上浮等。
陈文静也认为，在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，直接改善市场供需结构，有利于房地产发展新模式的构建。但对部分库存量较小的地区来说，现房销售后短期新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方需要地方精准把控推进节奏和力度。
“未来相当长一段时间内，必然是期房与现房并存的时代。”李宇嘉认为，一方面，现房销售的新模式，必然是对新出让地块而言，当下多数城市还存在大量已出让、未开发地块。此外，在楼市止跌回稳的关键期，新政策也不会“一刀切”过渡，还是会给企业一定选择空间。
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孙梦凡
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